林嫚第二天上午赶到火车站商圈。
她站在广场边缘，抬头查看四周建筑。
火车站是临川市最大的交通枢纽，每天人流超过两万。
广场西侧是锋芒旗舰店，五层独栋，一百五十台机器，日均上座率常年维持在八成以上。
广场东侧连着商业街，餐饮、服装和电器店铺挨在一起。
林嫚沿着商业街走了一圈，最后停在街口那栋四层旧楼前。
楼体灰白，外墙已经斑驳，位置却占着最好的街口。
一楼临街，门面宽十二米。
楼上三层全部闲置，窗户上贴着招租告示。
林嫚推门进去时，一名中年男人蹲在门口修电闸。
她在旁边停下。
“楼上整租还是分租？”
男人抬起头。
“整租，一到四层一起租，月租一万一。”
“能看看吗？”
“可以。”
男人放下工具，从口袋里取出钥匙。
“准备做什么？”
“KtV。”
男人手里的钥匙停了一下，打量她几眼。
“量贩式的？”
“对。”
“那得查楼体承重，还要查隔音。”
“我就是为这个来的。”
林嫚跟着他上楼。
二楼到四楼都是空房，墙面发黄，地面铺着旧瓷砖。
她抬脚踩了踩地面，又推开几扇房门，逐间查看采光和通风。
“这楼以前做什么？”
“二楼做过服装批发，三楼和四楼当仓库。”
男人靠在门框旁。
“去年租户撤了，一直空到现在。”
“产权是你的？”
“我哥的，他人在外地做生意，托我找租户。”
林嫚从包里拿出卷尺，开始测量每间房的尺寸。
一层约三百平方米，二楼到四楼各有两百五十平方米。
总面积接近一千平方米。
她把数字记进本子，又走到窗边查看楼下。
广场就在楼前，人流从门口经过。
往东两百米是商业街核心区，往西就是锋芒网吧旗舰店。
位置够好。
林嫚收起卷尺。
“楼体有检测报告吗？”
男人摇头。
“没做过，不过这楼建了十五年，一直没出过问题。”
“我要做KtV，承重和隔音都得查，你配合找专业机构。”
“检测费谁出？”
“我出。”
林嫚合上本子。
“检测通过，我马上签租约，不通过，费用我自己承担。”
男人考虑片刻。
“行，你安排，我配合。”
“水电呢？”
林嫚走到配电箱前，掀开箱门。
“现有线路能承受多大功率？”
“这个不清楚，得找电工看。”
“消防手续呢？”
“以前按仓库批过，你做KtV，可能得重新报。”
林嫚把这些问题逐项记下。
“租金还能少吗？”
“一万一已经是最低价，这个位置，外面有人愿意出一万二。”
“我一次签三年，前半年给装修期，后两年半按一万一算。”
男人皱起眉。
“免半年，我少收六万六。”
“你少收六万六，我替你把楼重新装修一遍，三年后收回去，租金能涨到一万五。”
林嫚把算好的数字推到他面前。
“KtV经营周期长，比服装批发稳定。”
男人低头算了片刻。
“最多免四个月。”
“装修、隔音、设备进场，四个月不够。”
“五个月，但后面的租金不能拖。”
“每月五号前付清，写进合同。”
林嫚伸出手。
“先签意向书，检测通过再签正式租约。”
男人握住她的手。
“行。”
下午，林嫚带着检测公司的人回到旧楼。
工程师拿着仪器逐层测量，又抬手敲了敲墙面和地面。
“承重没问题，隔音不合格。”
他指向墙体。
“原来的墙是实心砖，里面没有隔音层，做KtV必须重新加装。”
“加装要多少钱？”
“按一千平方米算，隔音材料和人工约十二万。”
林嫚在本子上记下数字。
“线路呢？”
“现有线路只能承受五十千瓦，KtV加上灯光、音响和空调，至少要八十千瓦，得做扩容。”
“扩容多少钱？”
“约四万。”
林嫚把费用一项项列在纸上。
租金每月一万一，五个月装修期免租。
隔音材料和人工十二万，线路扩容四万，设备采购约二十万，包厢家具和音响系统约十五万。
全部加起来，投入约五十一万。
她收起本子，拨通陈锋的电话。
“火车站那栋楼看过了，位置没问题，投入比预计高。”
“高多少？”
“约五十一万，比大学城店多十万。”
“多在哪里？”
“面积大，隔音和线路都要重新做。”
林嫚翻开记录本。
“可这栋楼能做三十间包厢，数量比前两家加起来还多。”
“三十间包厢需要多少人？”
“前台四人，服务员十二人，保洁三人，保安两人，加上店长和主管，至少二十二人。”
“人工成本？”
“按现有工资算，月人工支出约两万二。”
林嫚看着纸上的数字。
“加上租金一万一，水电和损耗约八千，月固定成本三万六。”
“按大学城店的坪效，三十间包厢月营收能到多少？”
“保守估计二十五万，扣完成本，净利约十二万。”
电话那头停了片刻。
“投入五十一万，多久回本？”
“四到五个月。”
“可以做。”
陈锋停了一下。
“有个条件。”
“什么条件？”
“运营手册必须能让一支新团队从零开始。”
林嫚握着话筒，没有立刻接话。
“前两家店，你和阿英都在现场盯着，火车站店要是也靠你天天守，其他店就没人管。”
陈锋把话说完。
“三十间包厢，二十二名员工，规模比前两家加起来还大，必须把流程写成标准。”
林嫚靠在墙边，手指捏住电话线。
“我明白。”
“手册多久能完成？”
“一个月。”
“够不够？”
“够。”
林嫚抬头望向窗外的广场。
“我会把流程全部写进去，从选址评估到闭店交接，每一步都列清楚。”
“那就开始。”
陈锋停了停。
“租约先签，装修方案等手册初稿出来再定。”
“明白。”
电话挂断后，林嫚把本子收进包里，又沿着楼梯走了一遍。
她站在四楼窗边，广场上的人流从下面经过。
三十间包厢。
二十二名员工。
月净利十二万。
这是她手里最大的单体项目。
前两家店能做起来，靠的是她和阿英每天守在现场。
火车站店一旦开业，她再把时间全部压进去，好滋味十几家店就没人统筹。
经验必须变成流程。
标准必须能交给店长执行。
林嫚收起本子，转身下楼。
这本手册写完，她才有底气继续开店。